Soziale Erhaltungsverordnung nach §172 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
Umwandlungsverordnung nach §172 Abs. 1 Satz 4 BauGB
Die Karte zeigt Gebiete mit bestehenden oder in Vorbereitung befindlichen Sozialen Erhaltungsverordnungen in Hamburg. Der Verfahrensstand der Gebiete (im Aufstellungsverfahren, in Kraft) wird gekennzeichnet. In Gebieten mit rechtskräftiger Sozialer Erhaltungsverordnung gilt automatisch die Umwandlungsverordnung.
Aktuell sind Soziale Erhaltungsverordnungen für folgende Bereiche erlassen worden: Südliche Neustadt, St. Pauli, St. Georg (Bezirk Hamburg-Mitte), Altona-Altstadt, Ottensen, Bahrenfeld-Süd, das Schanzenviertel und das Osterkirchenviertel (Bezirk Altona) sowie Eimsbüttel Süd (Bezirk Eimsbüttel).
In Vorbereitung sind Verordnungen für die Nördliche Neustadt / Venusberg (Bezirk Hamburg-Mitte) und Eimsbüttel / Hoheluft-West / Stellingen-Süd (Bezirk Eimsbüttel).
Die Soziale Erhaltungsverordnung kommt vorwiegend in innenstadtnahen, intakten, unter Aufwertungs- und Verdrängungsdruck stehenden Gebieten zum Einsatz. Bewährte, ausgewogene Bewohnerstrukturen sollen dort erhalten bleiben, Einwohnerinnen und Einwohner mit niedrigem Einkommen nicht in Gebiete abgedrängt werden, die bereits von ökonomisch schwachen Bevölkerungsschichten geprägt sind.
Eigentümer, deren Gebäude in diesen Stadtteilen liegen, müssen
- bauliche Änderungen, Umbauten, Ausbauten und Erweiterungen der Wohnung mit mietsteigernder Wirkung
- Änderungen der Nutzungsart
- den Abriss von Gebäuden oder Gebäudeteilen
beim zuständigen Bezirksamt beantragen und genehmigen lassen. Dort wird überprüft, ob durch die beabsichtigten Maßnahmen nachteilige Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Bevölkerung zu befürchten sind.
Anträge müssen genehmigt werden, wenn
- eine zeitgemäße Ausstattung hergestellt werden soll, wie sie eine durchschnittliche Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung besitzt. Bestimmender Maßstab ist der das konkrete Erhaltungsgebiet prägende Standard einer Wohnung.
- der Erhalt des Gebäudes wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist.
Ein individueller Mieterschutz ist mit der Sozialen Erhaltungsverordnung nicht verbunden, da es sich um ein städtebauliches Instrument handelt und nicht um ein mietrechtliches.
Am 6.1.1998 hat der Senat die Umwandlungsverordnung mit einer Geltungsdauer von 5 Jahren eingeführt, die seitdem viermal verlängert wurde, zuletzt bis Ende 2018. Seitdem muss die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, d.h. die Bildung von Sondereigentum an Wohnungen und auch von Teileigentum an Gewerberäumen in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung ebenfalls beim Bezirksamt beantragt und genehmigt werden. Die Genehmigung zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird in der Regel nicht erteilt, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen gefährdet erscheint, also insbesondere dann, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer in spekulativer Absicht handelt, mit den entsprechenden Nachteilen für die Mieterinnen und Mieter.
Zeichnen sich in den Erhaltungsgebieten Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt ab, die den Zielen der Verordnung widersprechen, hat die Stadt zudem die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht (§24 BauGB) auszuüben. Bei jedem Gebäude-Verkauf prüft die Verwaltung, ob durch spekulative Methoden die Erhaltungsziele gefährdet werden.
Die Soziale Erhaltungsverordnung gilt für einen unbegrenzten Zeitraum. Eine Überprüfung der Wirksamkeit wird in regelmäßigen Abständen, alle 5 Jahre unter Einbeziehung der Umwandlungsverordnung, vorgenommen.
Weitere Informationen:
www.hamburg.de/soziale-erhaltungsverordnungen
